糾紛案例

2016-04-18

買方主張標的物（建地）遭臨地占用，面積不足，要求解除契約。

案情概述

買方向賣方購買建地土地一塊，欲自行興建房屋之用，簽約後經鑑界測量結果，發現土地兩側遭鄰地房屋鐵門窗越界占用，致買方無法完全使用該地，買方遂限期請求賣方應排除該占用情況，賣方未能排除，買方即起訴請求解除買賣契約並返還已給付之35萬元及給付違約金35萬元。

雙方主張

買方主張

1.	買賣標的物有瑕疵，解除買賣契約後賣方應返還簽約款35萬元。
2.	標的物有瑕疵不能排除屬於賣方違約，故賣方依約應賠償已給付之同額，即35萬元之違約金。

賣方主張

1.	鄰地鐵窗突出所佔用之部分非屬其對標的物應付瑕疵擔保責任之範圍，賣方不須負排除之責任。

法律觀點

本案例法律的爭議點在於

1.	賣方對標的物兩側遭鄰地佔用，是否須負瑕疵擔保責任？
2.	若買賣方須負瑕疵擔保責任，於瑕疵無法排除時，買方得否主張解除買賣契約及要求賣方賠償？

相關法律條文（本案例重要的法律條文內容摘錄）

1.

民法第259條：
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。
四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。
五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。
六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。

2.

民法第179條：
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

僑馥解說

本案法院判決理由

經查，買賣雙方於本案契約第十四條特別約定項目載明，「八十九年十二月三十日前，如未能解決隔鄰問題，甲乙雙方同意撤銷本次買賣合約」等語，由該約定文義觀之，除去本案土地遭隔鄰之占用，乃是賣方所應履行之義務。而賣方未依約履行將本案土地遭鄰房鐵門、鋁門占用部分除去之義務。買方依雙方買賣契約之約定，「如乙方（指賣方）毀約不買或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償」等語，買方曾催告賣方履行上開給付義務，並以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，亦有存證信函暨回執各一件為證，則買方以賣方違約為由解除本案契約，即為有據，本案契約因買方之合法解除而消滅。則買方依本案買賣契約之約定，請求賣方將所收款項三十五萬元加倍返還買方，亦有理由。

本件因買賣雙方有在契約內約定賣方須排除隔鄰鐵窗占用問題，故最後賣方無法排除，須負瑕疵擔保責任乃屬無疑問，但若一般案件沒有另外特別約定針對某事項須擔保處理或無蝦疵責任時，依一般對瑕疵之認定，除非該瑕疵十分明確，否則買賣雙方容易在此產生糾紛，因此在簽約時除法律所明文規定賣方對出售標的物須負瑕疵擔保責任外，若買賣雙方間有另外談好之擔保事項，亦可載明於特別約定事項中，以免後續產生紛爭難以釐清。