上海的樓市，各抒己見（一）（上海 陸淩一先生、陸總）
作者：陸淩一先生，僑馥建經總經理彭慶於上海之好友
前言（僑馥建經總經理彭慶的話）:
這篇「名人論不動產」，非常特別是由上海的「陸總」：陸淩一先生談談上海的不動產，題目是「上海的樓市，各抒己見（一）」（他說以後會續寫幾篇，所以「（一）」必須保留）。
「陸總」是我在上海少數要好的朋友，他告訴我許多有關上海不動產的知識和許多獨到的見解。這次非常感謝他能開始幫我們的ctop介紹上海的房地產，我們更希望他能源源不斷的告訴我們上海不動產的事。
陸總怕有些ctop的網友讀簡體字有些吃力，特別用繁體字來寫，這真要感謝他的細心。有一件遺憾的是他謙虛地堅持不肯讓我介紹他有關房地產的學經歷，想想我還是得尊重他的堅持，不過各位朋友可以慢慢從他的文章中看出端倪。
本文：上海的樓市，各抒己見（一）
受僑馥建經公司彭總之邀，請我寫點對上海樓市（注:樓市就是房地產市場）的看法。其實受彭總的啟發很多，我們曾多次天南海北的聊過不少話題，從過去的到現在的，上海的和臺北的，也是這段時間瞭解了一點臺灣，總之得彭總之指點，還是受益良多。
要說談談對樓市的看法，可能還不到這個資格，僅能從個人的角度，談談我的淺見。
今天想先談談為什麼上海的樓市有如此大的需求。
首先，土地對國人來說有著根深蒂固的文化傳承，擁有土地就是擁有生存的空間，土地是家，是故鄉，是財富，是傳承。三畝地一頭牛，是多少輩人對幸福的追求，也是家業與穩定的象徵。國內憲法（注:這是指中華人民共和國）規定，土地屬國家和集體所有，當然集體的土地就是農田，不能用於其他用途。而一套房子所記載的土地是使用權，根據房屋性質的不同，就有不同年份的使用權，比如住宅就是70年的使用權，而辦公用房就是50年的使用權，商場就是40年的使用權。按規定，土地的使用權歸屬是跟著房子走的。所以從文化上看，大多數人都希望擁有一套自已的房子，是不難理解的。
接著，是一個需求量的問題。上海這些年來人口一直呈上升的趨勢，大致看來，有常住人口，外來人口，流動人口之分。常住人口可以認為是上海的「原住民」。外來人口一般是指世界各地來上海，且在滬（注:上海的簡稱）有較長逗留時間的人員，他們很多人漸漸成為新上海人，也是將來人說的「老上海」、「原住民」。而那些來滬旅遊的，開會的，探親的，自然就歸到了流動人口的統計之列。
就流動人口而言，他們比較大的需求可能是酒店和賓館。就像所有的旅遊城市一樣，流動人員佔據了上海很大的一部份，按理說這部份人員是不能計入房屋購買需求量的，但上海與其他旅遊城市不同的是，作為中國一個享譽海外的大都市，有不少人因為來了之後愛上這座城市而留了下來，繼而又劃歸到外來人口之列。外來人口無論來自何方，他們因為種種原因留在上海工作、生活和學習，對學子而言，他們考上了心儀的高校，來到他們心儀的城市；對來滬工作者而言，他們知道這個移民城市擁有的海納百春的胸懷和文化，有著比較先進的理念和海派文化。
常聽他們說，在上海辦事，前期談判可能比較花功夫，但一旦定下來，這裡會嚴格按照合同約定辦，蠻有點一諾千金的味道，很符合海外人員的胃口。無論是帶著前輩在上海開埠時的回憶還是對這個充滿活力的新興市場的憧憬，越來越多的人來到了這個城市。對他們而言，房屋無論是租是購，都是他們的需求。第二個需求就來自「原住民」了，孩子長大成婚生子，生活條件改善等都成了剛性需求。第三，有的人把股市裡賺來的錢投資到房產，然後用租金來還貸，幾年裡房價翻番，與反向操作者形成鮮明的對比，也促使很多人把房產作為一種有效的投資。
當然，我們這裡不去評論股市和其他投資了。但有一點想法是相同的，大家買漲不買跌，如果房價一直在漲，買房的人一定會多，大家都有一種時不我待，不能脫離時代的衝動，而一旦房價跌了，都有一種再看一看，不要今天買進明天跌，跌到肉裡，跌痛心的機警。這幾年房價不說漲得有多少，至少沒有跌多少，小漲一點，大家心情都還好。還有一種，不知是宣傳出了問題還是一些節目被人利用而擴大效應，相親時女方要看男方是否有自己的房子。相親類節目紅火，本人不太看電視，看到幾集類似的相親節目，其中不少真是問到這個話題，有的男嘉賓還主動自曝家財：本人有房……。
與需求相對應的是供給，上海這個地方本來不大，我們這代人看著上海市區的擴張，從中山環路（現在稱為內環線以內）以外的農田看到田林新村、康健新村的建設，現在中環、外環都已高樓林立，但畢竟土地資源是有限的，不可能無限的擴展，而從傳統意義上講，能稱為好地段的更是稀缺。目前外環線地區的房價已到了壹萬伍仟（注:15,000人民幣/平方公尺），而內環線以內的「上只角」（上海人對高檔地段的稱謂或統稱）還有三萬五的，不知道你怎麼看。
曾經聽到這樣的說法，國際大都市的標準之一，就是外國人的比例占15%以上，這幾年不知道上海的外國人占了多少，但在一些街區裡，外國人已佔據了大部份，我們走在路上到是像走在國外，比如在安福路，你可能就會有這個感覺，而且這些金髮碧眼的老外，你一眼就看得出他們不是來旅遊的過客。
在這個城市中，有其他城市與地區的經營成功者，他們選擇了上海；有因為經營需要或城市品牌的效應，把註冊地或總部搬到上海者；有的人看到了這個熙熙攘攘的鬧市看到了他們的市場，記得聽一位老外說過，他在上海一天看到的人，比他在國內一年看到的人都多。還有的人懷著憧憬和改變面貌的想法來到上海，就如「北京人在紐約」和「上海人在東京」。
記得彭總也說過同樣的話，東京，香港，臺北，上海在城市發展上有如此多的相似和重複，從一個城市似乎能看到其他城市的足跡。中國還在發展中，上海也在發展，如果你看到這一點，如果你和這個城市有緣，你會瞭解，你會到這個城市來。
