天氣回暖，買氣回籠，自住客把握時機進場（全國不動產企研室）
天氣回暖，買氣回籠，自住客把握時機進場
全國不動產企研室
引言：
2013年即便房價高漲，消費者的購屋意願依舊有增無減，因此許多房產業者持續看好今年房地產景氣。趁著春暖花開，看屋、買屋人氣跟著回籠。現階段自住族想要找屋、選屋，應該要選擇哪些題材的房子，才能立於不敗之地呢？
陳媽媽的兒子預計今年底結婚，她一直在幫兒子物色適合的房子。陳媽媽有感覺到最近頻繁接到房仲業務員的簡訊與電話，連預售屋代銷中心的小姐也一直call她回去看樣品屋，再加上天氣回暖，大大提升了陳媽媽出門看屋的意願，希望能幫兒子在成家前趕緊買到一間理想好屋。
329檔期是每年第一個房市黃金檔，大多數業者會集中在3月1日至4月30日間推案，預估光是北台灣都會區就有3700億元的推案量，創下7年來新高。建商傾巢而出，集中火力在上半年推案，主要有兩大因素：一是今年底首見的七合一選舉來勢洶洶，深怕下半年受到選戰攪局而影響買氣的建商，紛紛有默契地避開下半年，在上半年推案。
二是營建署修正建築容積獎勵規定，未來都更區域獎勵容積上限為1.5倍、非都更區為1.2倍，比現行容積動輒拉到2倍，減少0.5倍以上的容積，這意味著未來建商蓋樓的高度與樓地板面積將會受限，可銷售坪數變少，壓縮獲利空間，這項新制將在104年7月上路。因此現在手上有地的建商也加緊腳步送審建造，搶在明年政策上路前推案。
選擇變多，更該精挑細選
不只預售屋的案量變大，連中古屋的委售案件也變多了，根據房仲業者的統計，今年以來的委賣量至少成長二成以上，這代表市場上可以選擇的產品變得更多，對於想購屋的民眾來說可是個好消息，屋主和建商不再惜售，暗示著議價空間也會變大，民眾有機會以更划算的價格買到房子。不過，自住族在考慮購屋時，應該要特別注意哪些事，才能選到具有利多題材、未來又好脫手的物件呢？
重點1：交通不敗
對於都會區來說，交通便捷是永遠的不敗利多。只要是位在捷運站出口附近的房子，開價雖然比離捷運站走路超過15分鐘的房子貴，但只要預算足夠，還是建議買進，因為未來自住幾年後要脫手，承接的買盤力道也較穩固。若到了沒有捷運系統的地區，例如三峽、基隆或是汐止，就要靠鄰近台鐵、交流道出口，或是緊鄰快速道路等交通條件來支撐，房價才有助漲抗跌的保障。
重點2：預算不足先考慮小宅
百鳥在林，不如一鳥在手，如果總是期盼著房價修正、甚至泡沫才要買房，可能永遠只能望屋興嘆。事實上，只要有自住需求，隨時都是進場的好時機，即使口袋不夠深，也可以採取「以小換大、以遠換近」的漸進式策略。先從小坪數的小宅產品買起，寧願自己繳房貸，也不要付房租幫房東繳房貸，隨著工作經驗豐富優化後，收入成長，再往更大坪數的換屋目標前進，或是先從蛋白區著手，先不鎖定最高房價的蛋黃區，先求有、再求好。
重點3：量力而為，房貸負擔不宜過高
多數人買屋要透過銀行房貸才能完成這個夢想，過去專家所提倡的333原則是主張房貸月付金不宜超過家庭月收入的三成，但是在薪水不漲、房價連年上漲的情況下，尤其是在房價相對高的雙北市，這實在是件不可能的任務。建議可以將房貸所得比放寬到40~50%，如此一來，購屋總價也跟著提高，選擇也會比較多。不過，如此一來，其他生活開支、教育或娛樂支出等，也相對必須有所撙節，縮衣節食！取捨之間，民眾仍須精打細算一番。
銀行緊縮房貸，對首購族影響有限
很多人在看到2013年底央行總裁不斷提出「升息」的提醒，官股行庫也的確開始調升利息，升破2%。不過，對於自住客來說，其實不必緊張，因為金融業者是為了配合政府的打房政策，針對名下有第二房以上的置產族或投資客降低房貸成數、調升房貸利率。
但只要是自住客或是首購族，貸款成數依然維持在八成左右，部分地段好的房子還能拉高到八五成。另外，只要是有穩定收入、個人信用條件良好的客戶，適用利率目前還能談到1.98%~2.05%左右。因此，針對市場上的待售物件變多，再加上自住客依然能享有不錯的貸款條件，有自住需求的族群現階段正是勇敢進場的好時機。
註：小宅的定義
以台北市來看，小宅的定義約是坪數在25坪以下的1+1房或2房的產品；新北市則約是30坪以下的2房產品，若走出高房價的雙北市，像是桃園、新竹、台中、高雄等地，小宅的定義就可以放大到坪數約在35坪以下，不管是2房或是2+1房產品均可算是小宅。
