觀念分享
2020-09-15
履約保證對不動產交易的功能|僑馥建經ctop




今年的病毒疫情雖然對國內許多產業造成莫大的衝擊,但因著資金豐沛、超低利率、避險規劃等因素,不動產交易反而逆勢熱絡不已,再次顯示不動產仍是國人最信賴的置產保值標的。惟關於不動產交易的詐害事件及糾紛損害卻也是履見不鮮,期待又怕受傷害的情結常是一般購屋民眾的共同經驗。

國內的不動產交易安全環境表面上似乎完整齊備,諸如健全的經紀業規範、專業的地政士制度、定型化契約的適用、法院裁判與ADR機制等等,然而事實上違約與詐害的戲碼依舊不斷!究其原因,不動產價值不斐易引貪婪,交易的專業相對繁複讓有心人可趁,尤其重 要的是沒有事後完整補救的措施。論定公道容易,裁判對錯不難,但財產的損失卻未必討得回!

所謂的成屋履約保證就是在上述這樣的背景時空下由業界自行研展而成的機制,在既有的軟硬體下提供財損的補救效果,這點和保險的概念有些相彷。成屋履約保證在歷經二十餘年的與時俱進下,目前雖然尚非法制規定,但早已是成屋與土地交易的標準配備了。買賣當事人雖然都能接受使用履約保證,但多數人對此項機制的實際功能並不盡詳,茲將其對不動產交易安全的重要功能列述如下:

一、賣方違約不賣或因故給付不能、不全致解除買賣契約,扣除依約依法必須另行支付費用後,買方能安穏取回已給付的全部價款,避免財去樓空的慘事。

二、賣方產權已移轉登記予買方,發生買方未能結清所有款項且無法回復產權予賣方,賣方仍能安穏取得應收價款,避免樓去財空的慘事。

三、依約依法不可歸責於買賣當事人之事由,係交易輔助人的故意或過失行為導致交易價款的損失,應先由履約保證機制彌補該損失,避免無端遭害交易受阻的慘事。

四、能夠有效嚇阻詐害臨門。詐害事業也講究將本求利與得手的成功率,使用履約保證將迫使詐害手段的成本上升且成功率下降,具有交易安全守護門神的震懾作用。

五、能夠有效解決障礙案件。諸如債務清償、限制登記、設特別條件之買賣…等,可以有效幫助買賣雙方完成交易的心願,同時協助經紀業及地政士的業務得以順利地執行,在無需增加額外成本的態勢下,快速達成各方皆贏的局面。

有部分人士會認為履約保證並沒有全面保證、絕對安全的功效,我們必須明白澄清,履約保證只有確保金錢損失的部分,對於不動產歸屬及瑕疵部分是作不到保證效果的,這主要是源於不動產本身不可替代的特性使然,因此只能就交易標的相對應的金錢作到返還或給付的保證而已,然而這樣的功能已經對不動產交易安全起了絕大的正面效果了。

事實勝於雄辯,一直以來採用這項機制並無法令的強制而且必須額外支付費用,在經過了二十餘年,無論是提供履保機制的業者家數,或是消費者使用的案件數量都有顯著的增長,這代表履約保證對於成屋及土地的交易安全確實有其不可抹煞的功能,市場的蓬勃需求不言可喻。當然,目前的機制仍有改善精進的空間,或許也是公權力該適時介入規範監督的時機了,大家應該期待並樂於盡力整建出更周全的不動產交易安全環境。