觀念分享
2020-09-29
履約保證、價金保管及預售履保的差異|僑馥建經ctop
履約保證、價金保管及預售履保的差異


隨著房市明顯熱絡回温,不動產交易安全又開始成為社會大眾關心的焦點話題。由於不動產這項「商品」並非一般人可以頻繁經手往來,因此每每在面臨此項人生重大消費時,才會開始認真探詢相關的資訊。惟就所謂「履約保證」機制的理解,卻是經常引發連續性的問號:為何會有各類的名稱?到底其差異性如何?該要如何作選擇?作與不作真會有不同的結果嗎?為能迅速釋疑,茲從下列幾項分析作簡要的分別:

一、法令的規範
目前市場推動的履約保證制度,只有預售的履約擔保是法令強制規定必須提供(民國100年5月開始實施),若建商開辦預售卻未提供將遭罰款處分。
成屋及土地買賣所使用的履約保證係業界自行規劃提供,買賣雙方緃使不採用亦無違法之虞。惟不論預售屋或者成屋,使用履約保證與否皆不影響買賣成立的法律效果。

二、制式的規格
預售履約擔保有制式的法令規格,包括名稱、執行方式、設定條件及效果,都是統一規定全國適用。成屋的履約保證因為還沒有法制化,各家執行機構提供的名稱、設定條件、經營理念與效果皆有所差異。

三、服務的主軸
預售履約擔保有五種選項擇一即可(屬於建商的選擇權利,非消費者的選擇權利),而且是買賣時必要的附加機制,消費者不須額外付費(某些選項係由建商付費予金融機構始得辦理)。
成屋的履約保證則多為單一型態,消費者可決定是否採用之,而且此項服務的提供多屬企業的營利項目,消費者若使用常須額外支付費用。

四、保證的效果
預售履約擔保在市場上通常只有三種型式被選用:同業連保、價金信託保證、不動產開發信託。同業連保的效果著重於原始建商會有另一家建商作為履行義務的「連帶保證」者,另外二種型式的保證效果則著重於買方已繳價款的「專款專用」。
成屋履約保證可概分為二大類型:價金履約保證、價金信託管理。前者多以建經公司為名經營之,保證效果著重於買賣各方對價金返還與收取的權益保障。後者係金融機構所推動之金錢信託商品,保證效果只限於價金的保管責任。

五、預售履約擔保的優缺點
同業連保的優點在於建商申請容易,也是預售市場採用占比最多的型式。缺點則是連帶保證者多為關係企業,原始建商若出問題極可能產生共伴效應,而法令並未規範接續保障的措施。
價金信託保證與不動產開發信託的優點,在於確保買方已付的價金都使用在該預售案的興建費用上,不會遭建商挪占或他用,但若預售案因故無法完成,買方並無法取回已付的價金,必須另循途徑求償。

六、成屋履約保證的優缺點
價金履約保證的優點在於能確實保護買賣各方依約對價金的完整權益,在目前交易安全機制中算是相對周全的保障。缺點則是各家的規範條件並不相同,一般消費大眾不容易分辨,尤其是面對大型房仲業所專屬的履約保證品牌時,消費者可能連選擇的機會或權利都沒有。
價金信託管理的優點在於買賣雙方與金融機構係直接的信託關係,買賣各方擁有對價金支配的絕對權力,且金融機構通常願意因此提供合宜的貸款條件來促進買賣的成立。缺點則是當買賣發生爭議時,由於買賣雙方權力地位最高且平等,若未能協商解決,金融機構亦無法介入定奪,勢必延宕拖累甚至對簿公堂,另對價金的保障亦限於事發當下帳戶所存保的款項,並沒有對買方已支付或賣方依約應收取的全部價金做到全面的保障。

嚴格來說,目前「履約保證」語意的認知效果往往大於實際的保障功能,但若要完全符合交易安全履約保證的期待,必將牽涉並改變市場既存制度與利益,還必須創設續建保護機制,強化再保、補償與監督的功能,而特別法令的依據亦不可少,其實是一項不容易整合及複雜的改善工程,未來除非有政府單位併同立法部門的強力引導,否則僅靠產業自身的調整或消費意識的呼籲是難竟其功的。