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2020-09-16
選擇履約保證的關鍵指標|僑馥建經ctop
選擇履約保證的關鍵指標

    目前不動產成屋市場普遍使用的履約保證機制,其概念及雛型早在民國84年就已誔生,後來經過業界重新規劃推出並漸為大眾所接受。雖然現在的買賣雙方皆能接受使用此項機制,但因為其始終未能法制化,並無政府或法令統一規範的標準樣態,純係業界自行因事制宜所提供的服務,而在商業收益與風險責任的考量下,其中各型的差異與效果並不一致,不只消費者不易清楚明白,業界的配合往往也是聊備一格的心態。唯既然強調的是交易安全,其核心價值與效果仍然不可輕忽,茲將選擇使用履約保證該有的基本關鍵分述如下:
 
一、終極補償的承擔與否
    正常不動產的買賣必然會有詳載權利義務條款的契約為據,但是當事人是否會依約履行其實常有變數,而當有人違約並致他方遭受損害且不願或無法彌補時,履約保證單位能否負起最終的補償責任當然是關鍵的課題,否則買賣雙方必然落到求人不如求己的下場,所謂的安全效果豈不大騙哉!

二、連帶責任的承擔與否
    一宗不動產買賣的服務託負絕不是單一對象所能夠竟其功,買賣雙方面對的其實是一個包括經紀業、地政士、貸款銀行、建經公司、政府內政單位、房產周邊行業所組構的分工群體,交易過程任一環節及參與者皆會對所謂的交易安全產生必然的影響。不動產買賣的風險除了當事人本身引發的事由以外,上述的交易輔助人與作業環節也有可能造成當事人的交易風險,當發生這些故意或過失情事並造成當事人價款傷害時,履約保證能否扛起先行補償的連帶責任,是很重要且具有意義的,否則當事人必須自循法律途逕追索求償,有可能曠日費時甚而求償無門,此時若履約保證單位能先負起對受害人補償之責,再追究服務團隊內部的責任歸屬,這樣的「保證」效果應該才是大家可以信服的安全效果。蓋因買賣的風險若屬交易任一方所造成情屬正常,若係由交易輔助人所陷構則情何以堪。
 
三、價金的保管方式
 履約保證單位係受託辦理不動產買賣的價金控管,暫不論所訴求的保證效果如何,價金的管理是否具備高規格安全性自是極須重視的核心關鍵。託管的價款能否與管理單位的自有財務分隔列管?能否有效阻隔侵占、挪借、遭強制執行等不當干擾?能否依約依法確保專款專用?豈能不慎乎!以目前國內法令而言,金錢的信託管理應該算是相對完善的保全方式了;執行履約保證的單位,若願意多花費成本將保管價款予以信託化,並由受託銀行予以相當的監督管理,其展現的除了是對價金安全的高標準以外,更是企業自我要求的應有高度,畢竟交易安全的服務是一種信任產業,不可以等同以結果論英雄的行業,初衷起念與過程結果都必須以最嚴格且一致性的要求才行。
 
四、口碑與資歷
 由於成屋及土地交易的履約保證並非法令規定,市場上的操作方式與訴求效果各有所異,美其名可由買賣方各取所需、擇其所愛,但也曾發生所託非人、誤會一場的慘事,因此對於履約保證單位的檢驗功課自是不可少。然而買賣雙方擬求的保證效果其實單純,但構築交易安全的專業規範與繁複流程卻相對難雜,因此對於履保單位的市場口碑與企業資歷進行比較,絕對是一項必要的手段。以國內目前通暢多元的網路資訊環境,只要交易的當事人願意花點心思,要選擇適合且放心的履約保證並非難事。