不動產
2021-04-23
從統計看不動產成交價格 – 離散程度

離散程度可以幫助大家簡單評估: 特定條件下成交價格的最高價~最低價的落差程度? 並進階比較成交價格與實際行情。

以平均數作為中央趨勢的代表 ,利用標準差劃分區塊:

雖然說實際上不會是常態分配的狀態,但透過此方法了解房價對於整體市場的狀態已經足夠。

正常情況下, 同區域同產品屬性的房價應該要差不多, 彼此價格差異很小, 所以算出的標準差應該也會很小。

預算為30萬/坪   計畫於逢甲或南屯市場買房

預算為30萬/坪   計畫於逢甲或南屯市場買房

使用平均數配合標準差來看交易價格,不僅可看出該區域的極段值差異,更可看出成交價格偏高或偏低的程度。

逢甲大學 土地管理學系╳ 僑馥建經 產學合作‼
離散程度可以幫助大家簡單評估:特定條件下成交價格的最高價~最低價的落查程度?以及成交價格與實際行情的進階比較。

 

名詞解釋
離散程度 ➡用於描述數據資料的分散程度,像是比較「不動產的價格」高低價的差距。亦可針對屋齡、產品類型…等條件去做比較。常用的分析工具有☑標準差 和 ☑四分位數兩種,本次主題要說明的是「標準差」。

標準差 ➡用於衡量各變數與平均數差異的數值;實務應用時可利用平均房價和標準差來看交易價格偏高/ 偏低的程度。

 

中央趨勢與標準差解析

中央趨勢在上篇的小學堂有提到 👉 https://reurl.cc/OX3mey

我們以平均數作為中央趨勢的代表 ,利用標準差將中央趨勢劃分區塊,:
±1標準差的範圍會涵蓋整體68%的交易量,

±2標準差的範圍會涵蓋95%的交易量,

±3標準差的範圍會涵蓋99%的交易量。

 

雖然說實際上不會是常態分配的狀態,但這樣子就能夠簡單了解自己的房價位於哪個區段,究竟是偏高還是偏低,以及偏高偏低的程度。

 

狀況1  標準差越大,間距越寬價格離散程度較高

🎯 代表數據資料差異很大,可能有極高或極低的房價。

 

狀況2 標準差越小,間距越窄價格離散程度較低

🎯 正常情況下,同區域同產品屬性的房價應該要差不多,彼此價格差異很小,所以算出的標準差應該也會很小。

 

 

標準差於不動產市場的應用

假設預算為30萬/坪,計畫於南屯市場或逢甲買房,希望了解30萬在這兩個區域中哪區偏貴的程度較高?

 

我們先查詢這兩個區域的☑平均數 & ☑標準差。

 

南屯市場生活圈

☑平均數:24.1萬元/坪

☑標準差:7.2萬元/坪

👩‍🏫計算後得知

 +1個標準差:24.1~31.3萬元/坪

 +2個標準差:31.3~38.5萬元/坪

 +3個標準差:38.5~45.7萬元/坪

 

逢甲生活圈

☑平均數:24.5萬元/坪

☑標準差:5.3萬元/坪

👩‍🏫計算後得知

 +1個標準差:24.5~29.8萬元/坪

 +2個標準差:29.8~35.1萬元/坪

 +3個標準差:35.1~40.4萬元/坪

 

👀比較後我們可發現…同樣30萬元/坪預算

📍南屯市場位在1個標準差內,在當地屬於合理範圍內。

📍逢甲生活圈位在2個標準差內,且離1個標準差的上界沒有很遠,比當地大部分交易價格稍微貴一點點。

📍如果你的價格買在這區域的3個標準差範圍甚至是超過,那肯定是超級豪宅💰。

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不管是上一篇提到的平均數、中位數,還是這次提到的標準差、在ctopmap行情地圖中可以找到資料喔😬(搜尋結果統計分析)

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數據資料來源:ctopmap行情地圖

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小結

  1. 使用平均數配合標準差來看交易價格,不僅可看出該區域的極端質差異,更可看出成交價格偏高或偏低的程度。
  2. 在查詢房價時要注意產品類型!例如:使用公寓或大樓的成交價去比較大樓的成交價,事實上是沒有參考價值的。行情地圖中可以透過進階搜尋來篩選。