以多層次的觀點探討地區人口屬性對住宅價格之影響─以臺中市中古屋市場為例(逢甲大學土地管理學系)
研究人員：吳瑞
摘要：
房地產市場的空間異質性及需求差異等問題，導致房屋個體特徵之隱含價格，在空間上存在變異。而傳統的特徵價格模型，均忽略了房屋個體特徵之邊際價格隨著空間之變化，而且忽略了地區特性對於住宅價格之影響，導致其估計偏誤的產生。本研究認為地區人口屬性作為地區特性之一，可代表一個地區對房地產之需求狀況，調節房屋個體特徵對住宅價格之影響。因此，本研究利用階層線性模型，以臺中市中古屋市場為研究範圍，同時考慮了房屋個體特徵與地區人口特性，及其交互作用對住宅價格之影響。本研究結果表明，在臺中市各行政區之住宅價格存在顯著差異，其中20%至30%是由各行政區特性之差異所造成；而地區人口屬性對住宅價格之解釋能力，顯著高於房屋個體特徵之解釋能力；地區人口屬性與房屋個體特徵之交互作用，對住宅價格有顯著之影響。與此同時，同樣的房屋個體特徵對透天住宅及非透天住宅價格之解釋能力有顯著差異，而且地區人口屬性及房屋個體特徵之交互作用，對這兩個次市場之住宅價格亦有顯著差異。因此，本研究建議，在估計住宅價格時，需要同時考慮房屋個體特徵以及地區人口屬性，以獲得更好地估計結果。與此同時，對於住宅市場，應該按其產品類型劃分次市場，進行住宅價格的估計。
關鍵字：地區人口屬性、中古屋交易價格、特徵價格模式、階層線性模式。
