人口老化對房地產交易價格影響因素干擾之研究_以臺中市透天成屋市場為例（逢甲大學土地管理學系）
研究人員:梁婉琪、陳美觀、陳璟瑜、周俞廷、張家瑜、謝慧儒
摘要:
房地產市場為一種異質性高且高消費的財貨，其影響價格變動之因素主要有個體特徵、鄰里特徵與區域因素。然而，伴隨人口結構的改變，高齡化社會的來臨，勢必會影響個體特徵對房地產價格之影響程度。本研究主要討論建物座落的鄰里人口老化程度，會如何影響個體特徵對其交易價格之影響？由於建物除了受到個體特徵之影響外，亦會巢化在其所座落之鄰里人口結構屬性中，故本研究使用階層線性模型（Hierarchical Liner Models，HLM）來進行實證研究，並將臺中市人口區分為非老化地區、輕高齡化地區、高齡化地區、高齡地區。而人口資料取得係以行政院主計處之人口統計資料；建物交易價格與其個體特徵係採用內政部地政司所提供之實價登錄資料。實證結果顯示，房價確實會因其所巢化的鄰里人口結構中之老化程度而有所差異，表示於不同老化程度的分群間，房價確實存在差異，透過階層線性模型得知，扶老比會影響個體特徵對房價的解釋力，雖然個體特徵較扶老比更能解釋房價的差異，但不可否認扶老比對個體特徵仍有影響。以透天市場為例，在不考慮人口老化的情況下，臺中市基礎房價為15.878單位，約為786萬元。若考慮人口老化的情況下，當扶老比每增加一個單位，則會減少臺中市基礎房價3.947單位，並可造成位於巷弄之建物房價的減損、強化屋齡對房價減損之效果以及提升土地移轉面積、建物格局對房價之正面影響。
關鍵字： 房屋價格、人口老化、階層線性模型、個體特徵因素
