住宅價格分量與住宅特徵關係之研究-以臺中市透天市場為例
研究人員：許智華 、孫珮齊 、楊賀雯
摘要：
討論住宅價格與住宅特徵間之關係，多利用特徵價格法進行分析，其所估計結果為描述一整體市場的平均值，而平均住宅價格往往脫離房地產市場之中位數，即房地產市場並非一常態分配，這使研究常會有估計結果不一致的問題。故本研究以臺中市透天市場為例，選取2014年1月至12月實價登錄中之交易案件為研究對象，以屋齡、建物移轉總面積、建物現況格局-衛、有無管理組織與位於巷弄等住宅特徵，探討不同價格等級中，住宅價格與住宅特徵間之關係。本研究運用分量迴歸進行分析，檢測住宅特徵對住宅價格變動之反應程度，且其對住宅價格之成因是否具有必要性。最後，檢測住宅特徵與住宅價格之關係是否受到空間位置的影響。 本研究實證結果發現在整體市場中，住宅價格與特徵間之關係是不穩定的，住宅價格與住宅特徵間之關係會隨著不同價格等級，其影響程度有所不同。故應以方向、彈性以及房價區間的觀點，討論不同價格等級下，住宅價格與住宅特徵間之關係，其中，方向為住宅特徵的有無或每增加一單位對住宅價格的影響，而彈性則住宅特徵對住宅價格之影響程度。兩者皆會同時反應至房價區間。此外，除了以方向、彈性及房價區段的觀點外，應注意房屋坐落區位而有所差異。
關鍵字：住宅價格分量、特徵係數，價格彈性。
