逢甲大學 土地管理學系╳ 僑馥建經 產學合作‼ 這次小學堂的內容可以幫大家認識不動產市場的關鍵。

▌名詞解釋
中央趨勢 ➡ 統計的分析指標；主要參考平均數、中位數與眾數，能夠呈現整體市場目前的狀況。

平均數 ➡ 所有交易價格的總和 ÷ 交易總數。

中位數 ➡ 將交易價格由高低順序排列，取正中間的交易價格。

眾數 ➡ 出現最多次的交易價格。

▌理論　

假如不動產市場的價格呈現常態分配，則平均數、中位數、眾數所呈現之數值應相同或極為接近。

理論跟實務往往不太一樣

▌中央趨勢解析

實務上我們會同時參考平均數、中位數 or 眾數，看整個市場的強弱。

狀況1 平均數 > 中位數 or 眾數

不動產市場「動能」較為強烈的區域 ➡ 可推估價格會逐步往上升

🎯 隨著土地與重劃越來越少，土地與營建成本上升，其實價格逐步上升的可能性較高。

狀況2 中位數 or 眾數 >平均數

不動產市場「動能」較為不足的區域 ➡ 可推估價格會逐步往下降

🎯 在不動產市場中此種狀況會在景氣非常不好的狀態下出現。

▌實際應用例子

以2020年臺中市西屯區新成屋住宅大樓與華廈為例

臺中市西屯區

☑平均交易價格：31.68萬元/坪

☑中位數：30.01萬元/坪

☑眾數：30.73萬元/坪。

比較後發現中央趨勢為平均數>眾數>中位數，

因此可得知臺中市西屯區明顯屬於市場動能較強烈之區域，
推估價格逐步上升的可能性較高📈。

▌小結

1. 當看見相關不動產交易資訊時，應注意採用該值(平均數 or 中位數)背後的經濟意義。
2. 如果平均數一直都高於中位數 or 眾數，就表示市場上一直有價格較高的產品拉著整體市場跑，價格往上升的可能性極高。