以空間人口屬性探討不動產交易價格之影響因子─以臺中市中古屋為例(逢甲大學土地管理學系)(完整論文)
研究人員:張淑婷、孫珮齊、陳駿宏、蔡宛庭、沈婷瑋、張家瑜、邱偉寧。
摘要:
不動產市場主要交易標的包含預售屋、新成屋及中古屋。近年中古屋之交易 比例漸趨擴大,中古屋成為台灣不動產市場最主要之次市場且為交易之大宗,而 中古屋交易市場也成為研究之重點。傳統研究不動產交易價格多使用特徵價格模 型,納入不動產標的個別因素及其所處之鄰里環境屬性進行分析,但鮮有研究加 以深入探討空間人口屬性不同之地區,其個別因素與鄰里環境屬性對不動產價格 產生影響之差異。故本研究以臺中市之中古屋交易市場為研究對象,採用僑馥建 築經理公司 2011 年 01 月至 12 月之中古屋房屋價格交易資料,並依個案的座落 之空間人口屬性,以鄰里人口數、鄰里人口密度、鄰里人口移入數與移出數等空 間人口屬性,將鄰里分群並進一步探討不同集群之鄰里影響其座落之交易案件之 中古屋價格的關鍵因素。研究結果發現不動產交易價格深受個別因素、鄰里環境 屬性及空間人口屬性之影響。本研究以空間人口屬性區分三個發展區,解決空間 結構之差異及地區之需求程度,但無法預測個別因素之變數對不動產價格之影響 程度,其中受產品類型之干擾,如果未區分產品類型,會造成不動產價格在不同 發展區有異常之變動,故本研究在每一發展區中加入產品類型之變數,其又區分 為透天及非透天,並將其作為控制變數,而實證結果證明,產品類型能有效地解 釋對影響不動產價格之個別因素的干擾程度。
關鍵字:中古屋交易價格、空間人口屬性、特徵價格法、台中市。