僑馥建築經理公司 承買人應備文件(本人未到場需檢附授權書)
自然人
身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
印章。
需辦理銀行貸款,則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
承買人為未成年人,則加附法定代理人文件。
法人
營利事業登記證三份。
公司負責人之身分證明文件三份。
公司大、小印章。
僑馥建築經理公司 出賣人應備文件(本人未到場需檢附授權書)
自然人
身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
印鑑證明。
印鑑印章。
土地、建物權狀正本。
最近一期房屋稅單及地價稅單。
出賣人辦理自用住宅增值稅,則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
出賣人為未成年人,則加法定代理人之文件。
法人
公司變更登記事項卡正本。
公司大、小印鑑印章。
土地、建物權狀正本。
最近一期房屋稅單及地價稅單。
會議記錄(股東出售)。
僑馥建築經理公司 抵押權塗銷應備文件
身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
原抵押權設定契約書一份。
他項權利證明書一份。
抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。
僑馥建築經理公司 買賣雙方應負擔費用(依區域代書費有不同的負擔方式)
買方 |
賣方 |
- 買賣契稅
- 印花稅
- 地政規費
- 土地及建物登記謄本費
- 銀行貸款查詢費
- 代書費(過戶、設定及簽約金)*
- 履保費
|
- 土地增值稅
- 交屋日前的房屋稅及地價稅
- 交屋日前的水電、瓦斯、管理費
- 代書費(過戶、塗銷及簽約金)*
- 履保費
|
備註:
(1)房屋稅及地價稅是以年度課稅,以交屋日為分界點,買賣雙方再按比例分擔,一般交屋日前的費用為賣方負擔;交屋日後的費用則由買方負擔。
(2)*為有請代書才需支付的費用。
僑馥建築經理公司 注意事項
買賣標的應記載明確
土地:應載明坐落位置、土地面積、持分面積及土地使用分區。
建築物:應載明門牌、主建物、附屬建物面積,有無增建部份,以便了解各項面積比例。
停車位:
- 車位規格及其平面位置圖。
- 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
- 產權登記方式(有無獨立權狀或以共同使用部分登記)。
不動產有他項權利負擔
土地及建物標的有設定他項權利情形其處理方式須於不動產契約書中詳載。
稅費負擔應記載清楚
土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納。
僑馥建築經理公司 內政部頒「不動產說明書」應記載事項
土地之應記載事項
土地標示及權利範圍
權利種類
‧所有權
‧他項權利
交易權利種類及其登記狀態
目前管理與使用情況
‧ 是否有依慣例使用之現況?
‧ 有無共有人分管協議或使用管理或分割等約定之登記?
‧ 有無出租或占用情形?
土地使用管制內容
‧ 以主管機關核發之都市計畫土地使用分區或非都市土地之編定使用種類證明為準,若主管機關未明確記載則說明之。
‧ 法定建蔽率
‧ 法定容積率
‧ 開發方式限制
土地權利登記狀態
‧ 有無他項權利之設定情形?
‧ 有無限制登記情形?
重要交易條件
‧ 交易種類:買賣
‧ 交易價金
‧ 付款方式
‧ 應繳納稅額、規費項目及負擔方式稅額為預估值即可,實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之款項書為準。
(a) 應納稅額、規費項目、其他費用
(b) 負擔方式:由買賣雙方另以契約約定
成屋之應記載事項(建築改良物標示、權利範圍及用途)
建築改良物標示及權利範圍
‧ 已辦理建物所有權第一次登記
‧ 未辦理建物所有權第一次登記
‧ 建築改良物用途(詳如附建築改良物使用執照、建築改良物登記謄本或其他足資證明法定用途文件)
‧ 建築改良物測量成果圖或建築改良物標示圖(已登記建物)及房屋位置略圖
權利種類
‧ 所有權
‧ 他項權利
建築改良物型態與現況格局
目前管理與使用情況
‧ 公寓大廈應記載住戶規約內容,無法記載者,應說明原因。
‧ 是否有依慣例使用之現況:共同部分有無分管協議及其協議內容。
‧ 有無出租或占用情形?
建築改良物權利登記狀態
‧ 有無他項權利之設定情形?
‧ 有無信託登記情形?
‧ 有無限制登記情形?
建築改良物瑕疵情形
重要交易條件
‧ 交易種類:買賣
‧ 交易價金
‧ 付款方式
‧ 應納稅額、規費項目及負擔方式
‧ 他項權利及限制登記之處理方式
停車位記載情形
僑馥建築經理公司
提供契約審閱期
購屋者於預售屋買賣簽約前應瞭解審閱契約之權利,建築商銷售預售屋時,有下列行為之一者,即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為:
要求客戶須給付定金始提供契約書。
在與客戶簽約前,未提供充份之契約審閱期間。→審閱期間至少五天。
於客戶就契約條款內容要求修改時,無正當理由拒絕修改,且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。→有無正當理由,由建商負舉證責任 。
僑馥建築經理公司
內政部頒「不動產說明書」應記載事項
建築改良物坐落
建築改良物型態與格局
主管建築機關核准之建照日期及字號
出售面積及權利範圍
共同使用部分項目、總面積及其分配比率
主要建材及廠牌、規格
建築改良物構造、高度及樓層規劃
工程進度(預定開工、取得使用執照及通知交屋之截止日期、保固期限及範圍)
管理與使用之規劃
預售屋瑕疵情形
‧有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」?若無,應敘明原因。
重要交易條件
‧ 交易種類:買賣
‧ 交易價金
‧ 付款方式
‧ 應納稅額、規費項目及負擔方式
停車位產權型態及規格型式
僑馥建築經理公司
契約簽訂注意事項
須有審閱期
內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本,訂有5天以上之審閱期。
土地使用分區
由建造執照之「使用分區」欄,即可了解所購買房屋正確之坐落位置。
建物構造樓層
建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限,因此應予明載。
詳列房屋面積
應分別以「平方公尺」及「坪數」標示,以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣,並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉,例如:
‧ 主建物面積
‧ 附屬建物面積。
‧ 當樓層共同使用部分。
‧ 其他共同使用部分。
付款期日方式
除「定、簽、開」15%之外,正常之工程期款為15%,其餘為貸款70%。
法定空地權屬
為符合公寓大廈管理條例之規定,應將其規範為全體區分所有權人所共有共用,並藉以防範違章建築之產生。
工期計算方式
簽約時除應明載開工日期外,亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期。
完工後知管理維護及保固期限
一般結構部分保固15年,固定建材及設備部分保固1年。
僑馥建築經理公司
預售屋履約保證機制
由買賣雙方擇一採行,一為內政部同意之履約保證方式,即「不動產開發信託」;另一則為其他替代性履約保證方式,有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」等四種。
不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。
在簽定預售屋買賣契約時,賣方應提供「不動產開發信託」的證明文件或影本予買方。
價金返還之保證
本預售屋由(金融機構)負責承作價金返還保證。價金返還之保證費用由賣方負擔。賣方應提供保證契約影本予買方。
指消費者在購屋時,建商與金融機構簽訂保證契約,保證建商若未能如期交屋,將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。
價金信託
本預售屋將價金交付信託,由(金融機構)負責承作,設立專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方,受託人係受託為賣方而非?買方管理信託財產,但賣方無法依約定完工或交屋者,受益權歸屬於買方。
賣方應提供信託契約影本予買方。
由賣方與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管,可達到專款專用之目的。
同業連帶擔保
本預售屋已與某公司(同業同級之公司,市占率由內政部另定之)等相互連帶擔保,持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。
賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
指兩個同等級之建商同業相互連帶擔保,若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時,另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。
公會連帶保證
本預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定,持本買賣契約可向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。
賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。
指由公會主導,數家建商互相成立協定,若參加協定之建商,發生預售屋建案無法完成交屋之情況,其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。